Cadastro imobiliário brasileiro - transparência ou mais tributos?

27/04/2025, Cruzeiro do Sul (RS): Início das obras do loteamento Passo Estrela, um projeto de R$ 120 milhões que criará 480 lotes na área. F...

27/04/2025, Cruzeiro do Sul (RS): Início das obras do loteamento Passo Estrela, um projeto de R$ 120 milhões que criará 480 lotes na área. Foto: Joédson Alves/Agência Brasil

A Lei Complementar no 214, de 16 de janeiro de 2025, instituiu formalmente o CIB e vinculou sua operação ao regime do IBS/CBS, no âmbito da reforma tributária. Do ponto de vista da burocracia, a implantação afetará cartórios, prefeituras e sistemas municipais, que terão de adaptar seus processos à nova realidade. Haverá cronogramas para integração e obrigações de transmissão eletrônica de dados; operadores de registro deverão atualizar rotinas, sistemas e documentos para incluir o código CIB, sob risco de sanções administrativas.

O CIB consiste em um identificador nacional único atribuído a cada imóvel - urbano ou rural, público ou privado - e funcionará como se fosse um “CPF do imóvel”, assim apelidado pela imprensa. Será integrado ao Sinter - Sistema Nacional de Gestão de Informações, que foi criado pelo Decreto no 8.764/2016, depois substituído pelo Decreto no 11.208/2022, com o objetivo de agregar e padronizar dados dispersos entre cartórios, prefeituras e órgãos federais. O CIB pretende reduzir inconsistências e formar uma base georreferenciada unificada.

As vantagens anunciadas são: mais segurança jurídica para as operações imobiliárias, transparência nas transações, redução de fraudes e agilidade nos registros e financiamentos. O CIB possibilitará o cruzamento automático das informações, o que facilitará consultas por compradores, agentes financeiros e autoridades. Também se prevê um ganho de eficiência administrativa e menor custo operacional para órgãos públicos e privados. Para o governo, o CIB modernizará toda a gestão territorial e ajudará no fortalecimento da reforma tributária.

Vale destacar que, de fato, o CIB não cria novos tributos. Entretanto, o cruzamento de informações ampliado possibilitará melhor fiscalização sobre tributos como IPTU, ITR, ITBI e IR sobre ganhos de capital imobiliário. Será mais fácil identificar imóveis subavaliados ou aqueles declarados incorretamente. Mas o maior problema é que a nova norma prevê, para cada imóvel, a formação de um “valor de referência”, e ele poderá servir como parâmetro para fiscalização ou para o arbitramento tributário, de acordo com o art. 256 da LC no 214/2025.

Operadores do mercado, contudo, sabem que apenas a análise da tipologia, do padrão de construção, área construída, características geográficas e transações análogas não são suficientes para se estabelecer “valor referencial”. Cada imóvel é único e pode ter características que o distinguem do apartamento em frente, ao lado ou de outro andar, ou da casa vizinha, ainda que com semelhante padrão construtivo e igual metragem construída. Por isso é temerário que os municípios se valham dessa prerrogativa para elevar tributos como IPTU e ITBI.

Assim, há riscos de aumento de tributos, decorrentes de ajustes nas bases de cálculo dos imóveis. Por outro ângulo, haverá sensível redução da informalidade, o que favorece o mercado imobiliário. A integração obrigatória de dados promoverá maior transparência e governança, porém sem aumento tributário. Em tese, a eventual elevação da carga fiscal decorrerá do uso do CIB como instrumento fiscalizatório, não propriamente de sua implantação. O CIB entrará em testes a partir de 2026. Para valer, só em 2027, com sua integração ao IVA.

João Teodoro da Silva