Imóvel na planta: pesquisar antes é essencial para evitar dor de cabeça/prejuízos​​

Descubra como evitar problemas ao comprar imóveis na planta e proteger seus investimentos - Imagem de Freepik

As incorporações irregulares e seus reflexos jurídicos serão debatidas no VIII Seminário Jurídico, que acontece no dia 15 deste mês em Goiânia. Inscrições estão abertas

Comprar um imóvel pode significar a realização de um sonho. Ou, infelizmente, o início de um pesadelo. Conhecer os caminhos da aquisição, as modalidades existentes de incorporações e avaliar as possibilidades e os riscos para, aí sim, tomar uma decisão realmente segura, já que o imóvel ainda não está construído, estão entre as principais recomendações de especialistas da área. Diante da sensibilidade do assunto, que vem acontecendo com frequência em todo o país, as incorporações irregulares e seus reflexos jurídicos é um dos temas que serão debatidos no VIII Seminário Jurídico, que acontece no próximo dia 15, no auditório Goyazes do TRT da 18ª Região, em Goiânia.  

O assunto será abordado pelo advogado especialista Pedro Celestino, junto com o promotor de Justiça de Sergipe, Eduardo Matos, e do advogado especialista Melhim Chalhub, sob mediação do presidente de Comissão da OAB-GO, Arthur Rios Jr. O evento é realizado pela CBIC em parceria com Ademi-GO, Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás (Sinduscon-GO), Sindicato dos Condomínios e Imobiliárias de Goiás (Secovi-GO) e Associação dos Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), com a correalização do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) e apoio especial da Mútua e OAB-GO. 

A Lei nº 4.591/64, a Lei de Incorporações Imobiliárias, disciplina a venda de unidades imobiliárias em construção, conhecido como imóvel “na planta”. “A venda de unidades imobiliárias em construção somente pode ser realizada observando as disposições da lei, pois nela constam procedimentos que devem ser adotados pelo incorporador que darão publicidade, segurança e tranquilidade para os compradores”, explica o palestrante. O primeiro ato, aponta, é o registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis, onde constarão, para acesso público, todos os detalhes do empreendimento. “No entanto, em vários estados se vê um movimento de pessoas que organizam grupos para a construção de imóveis à margem do que está previsto na legislação, sem o registro da incorporação, sem a possibilidade de acompanhamento da obra e dos gastos. Não há segurança, portanto, para o comprador que, em caso de interrupção da obra, não tem nenhum instrumento que possa proteger o seu investimento”, alerta Pedro Celestino. 

Felipe Melazzo, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), explica que a incorporação imobiliária reúne um conjunto de processos voltados para a construção de empreendimentos com unidades autônomas com a finalidade de alienação, isto é, a sua venda ainda na planta ou em um processo construtivo para uma ou mais pessoas. Também há a ajuda mútua para a realização do sonho da casa própria. Para que isso aconteça, os cooperados contribuem mensalmente com algum valor monetário para que seja possível a construção das unidades habitacionais. Porém, sem intermediários e sem objetivar lucro algum. 

Há ainda a modalidade da construção por administração, que consiste na contratação de uma empresa idônea para execução de obra. Assim, explica Felipe, a obra é executada a preço de custo, remunerando-se o construtor por um percentual do custo da obra.  

Outra modalidade é a construção por empreitada, que consiste na contratação de uma empresa para que execute a obra com o preço fechado (podendo englobar materiais e mão de obra). Para auxiliar o consumidor a tomar a melhor decisão ao adquirir um imóvel e ter todas as garantias necessárias, a Ademi-GO pode auxiliar com acesso a esses dados e receber as orientações nestas situações, frisa Melazzo.  

Felipe alerta que comercializar apartamento, na planta, sem o devido Registro da Incorporação no cartório de registro de imóveis é crime e destaca a importância de checar o histórico da construtora, da incorporadora, se existem muitas reclamações, consultar sites de defesa do consumidor, a Ademi-GO, e pesquisar a procedência da empresa que está construindo. Outra observação está relacionada à responsabilidade pelos encargos e valores para elaboração e aprovação dos projetos arquitetônico e complementares, autorizações para construção, insumos de construção, certificados de conclusão e garantia quanto à construção e materiais empregados. “Nas incorporações imobiliárias regulamentadas, todos estes custos são do incorporador, inclusive despesas por encargos, despesas e tributos incidentes sobre a atividade, enquanto nos demais regimes a incumbência é dos proprietários, condôminos ou associados”, explica.  

Na prática: os incorporadores estão sujeitos a todas as leis, diferentemente das outras modalidades, cujos clientes/associados não possuem qualquer amparo legal. “Comprar imóvel de uma incorporadora tem um risco muito baixo, uma vez que todas as responsabilidades de custo do empreendimento e responsabilidades legais e fiscais são assumidas pela incorporadora. No caso das outras modalidades, esse risco é alto”, pondera. 

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Melazzo, da Ademi-GO, alerta que o valor de imóveis na planta ofertado por outras modalidades de compra de imóvel pode ser um atrativo ao consumidor, mas mascara altos riscos por não possuir proteção do Código de Defesa do Consumidor. No caso de incorporações não legalizadas, por exemplo, o cliente, assim como divide possíveis lucros também é responsável pelos possíveis prejuízos, inclusive de caráter trabalhista, tributário, fiscal e até criminal. “Do lado das incorporadoras, os valores de venda são mais altos pois envolvem custo com publicidade, investimento em ações internas, responsabilidade social e ambiental, revitalização de espaços urbanos em parceria com o poder público e demais despesas que uma empresa formalizada possui”, aponta. 

No que tange à responsabilidade. em outras modalidades de compra de imóvel na planta, a responsabilidade por toda obra, conclusão e entrega das unidades é dos proprietários, condôminos ou associados. Já no caso de uma obra de uma incorporação imobiliária, esta obrigação é do incorporador, não recorrendo sobre o cliente nenhuma responsabilidade além do cumprimento dos pagamentos, frutos da aquisição do imóvel. “Por essas principais condições acima é que estamos aqui para orientar o consumidor sobre a melhor e mais segura forma de adquirir seu sonhado imóvel, seja para morar ou investir. É um momento tanto de realizar um sonho quanto de expectativas que precisam de completa segurança e legalidade”, ressalta o superintendente da Ademi-GO.