O fim da Lei 14.010 deixa condomínios na ilegalidade?

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No dia 12 de junho foi publicada no D.O.U a Lei nº 14.010 de 10 de junho de 2020, que dispõe sobre Regime Jurídico Emergencial e Transitório – RJET – das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do corona vírus ( Covid- 19).

Esta Lei é fruto do Projeto n.º 1179, de 2020, de autoria do Senador Antonio Anastasia, e trouxe diversas determinações com o objetivo de amenizar eventuais desgastes entre os cidadãos em suas relações jurídicas privadas nesse período de calamidade, tendo em vista as dramáticas consequências da pandemia do Coronavírus (Covid-19) que se fazem sentir na economia mundial.

O fim da Assembleia Virtual nos Condomínios?

Uma das disposições determinadas pela lei foi a prorrogação do mandato do síndico até o dia 30 de outubro, facilitando os ajustes legais para o condomínio em virtude das dúvidas que pairavam sobre a impossibilidade de realizar ou não assembleias presenciais em função da pandemia. 

A lei "permitiu" acontecer assembleia condominial e a votação de itens de pauta por meio virtual (art. 12, Lei nº 14.010/20). Inovação importante do ponto de vista da publicidade dessa modalidade de assembleia, ou seja, em ambiente virtual, já que muitos síndicos não tinham esse conhecimento.

De fato, tradicionalmente as assembleias são realizadas em local físico e com a presença de condôminos e pessoas interessadas em assistir a reunião. No entanto, mesmo antes da pandemia, assembleias virtuais nunca foram proibidas e tampouco inexistentes nos condomínios de todo o Brasil.

Vejamos o que diz o Código Civil no que se refere à realização de assembleias:

Seção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Como deve ser a convocação para assembleia de condomínio?

O síndico deve convocar a assembleia cumprindo rigorosamente os requisitos mínimos, pois qualquer equívoco pode acarretar a impugnação da assembleia. Assembleias de condomínio podem ser convocadas pelo síndico ou condôminos. No caso dos moradores, é necessário um quarto destes. 

O Art. 1.354 do Código Civil determina que todos os condôminos devem ser convocados para a reunião e, caso isso não ocorra, a assembleia poderá não ser deliberada. A convocação pode ser feita por correspondência ou comunicação circular a todos os moradores, com informações básicas sobre a data, local, pautas a serem deliberadas e deve atingir 100% do contingente condominial.

Segundo o Presidente da Assosindicos DF Emerson Tormann, "o Código Civil não é específico quanto ao local onde deverá ocorrer a assembleia, se em ambiente físico ou virtual deixando a critério do que dispõe a convenção de condomínio. Esta também não detalha se o local deve ser um endereço real ou eletrônico", argumenta Tormann.

Para garantir que todos os condôminos foram convocados, é imprescindível solicitar assinaturas que comprovem o recebimento da notificação da assembleia . Também é importante publicar a convocação nas áreas comuns do condomínio onde há grande circulação de pessoas, como portarias, elevadores, murais destinados a comunicação interna e etc. Pode-se também enviar por meio digital utilizando-se de recursos tradicionais como o correio eletrônico (e-mail) e aplicativo de mensagem instantânea solicitando ao morador confirmação de recebimento.

"Seguindo essas premissas, não haverá dúvidas de que o síndico cumpriu com todos os requisitos para convocar e realizar a assembleia de condomínio", garante Tormann.

Como fica após o dia 30 de outubro?

Terminado o prazo de validade da Lei 14.010/2020, vários condomínios ficarão sem representante legal ou síndico. Vários síndicos tem procurado a Assossindicos DF para obterem informações de como regularizar a situação visto que não o fizeram durante a vigência da Lei. Os condomínios que ainda não realizaram suas assembleias de eleição / reeleição de síndico e prestação de contas poderão fazê-la em meio virtual garantindo a segurança jurídica de seus mandatos e respeitando a situação de pandemia que exige medidas protetivas de saúde e sanitização e impõe regras quanto a aglomeração de pessoas em ambientes fechados.

O Síndico Alberto Yano nos dá um bom exemplo de realização de assembleia virtual realizada bem antes de passar a valer a Lei 14.010/2020 e de como prestar contas ao condomínio: "Segui todos os procedimentos necessários para convocar e garantir a presença de todos os moradores garantindo, por meio de aplicativos de comunicação e vídeo conferência, a comprovação do acesso (lista de presença) e dos votos computados durante a assembleia realizada via internet", garante Yano que é síndico morador e profissional.

Em outra ocasião, a Justiça do DF entendeu que não seria possível realizar assembleia presencial em detrimento da saúde dos moradores. Veja a decisão do TJDFT publicada no Correio Braziliense sobre suspensão de assembleia presencial em condomínio do DF onde o pedido de suspensão da reunião apresentado pelo síndico foi mantido em função da pandemia provocada pelo novo coronavírus.

Assim, diante do atual cenário, com as ferramentas necessárias e disponíveis na internet é possível a realização da assembleia virtual mesmo depois do dia 30 de outubro.

Se você ainda tem dúvidas, consulte a Assosindicos DF. Se você gostou destas informações, compartilhe com síndicos e gestores condominiais nas suas redes sociais e grupos.

Da redação com informações do Jornal do Síndico, Síndico Legal, Townsq e Sindicondomínio.
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