De quem é a responsabilidade pelas obras no condomínio?

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Por Mário Galvão
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Apesar da NBR 16280 já estar valendo a mais de dois anos, muitos síndicos e condôminos ainda tem duvidas e em alguns condomínios a norma ainda não foi implementada.

Neste post você saberá o que é a NBR 16280, do que trata a ultima atualização, de quem é a responsabilidade pelas obras no condomínio, quais os tipos de reformas que precisam de ART ou RRT e como implementar a norma no seu condomínio.

O que é NBR 16280?

NBR 16280 é uma norma elaborada pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil e publicada em abril de 2014 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que visa cuidar das reformas nas edificações.

A NBR 16.280 define que para fazer uma reforma, mesmo dentro da sua unidade condominial, o morador ou proprietário deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinados por um engenheiro (ART) ou arquiteto (RRT) que deverá acompanhar a obra.

De quem é a responsabilidade pela obra na Unidade Condominial?

Quando foi publicada, em abril de 2014, a NBR 16280 responsabilizava o síndico por autorizar a obra ao aprovar a documentação apresentada pelo condômino da unidade, assumindo que esta estava de acordo com o projeto e com os critérios da NBR 16280.

Logo, cabia ao síndico fazer essa análise técnica, mesmo não sendo um especialista. Com isso muitos síndicos, afim de se resguardar, acabavam contratando um engenheiro ou arquiteto para verificar a documentação das reformas, isso gerou muita polêmica e acarretou na atualização da norma, publicada em agosto de 2015.

Atualização da NBR 16280 – O que mudou?

Com a atualização, NBR 16280:2015, a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra, não é mais do síndico, e sim do morador ou proprietário da unidade em reforma.

É responsabilidade apenas do morador, ou responsável legal pela unidade, a contratação de um engenheiro ou arquiteto que será o responsável técnico pelo projeto e pela execução da obra, emissão de ART ou RRT e cumprimento do plano de reforma e demais critérios estabelecidos na NBR 16280.

Antes de iniciar a obra, porém, o interessado em realizar a reforma DEVERÁ encaminhar toda a documentação ao síndico a fim de avaliar se esta respeita os requisitos de segurança, funcionalidade e estabilidade da edificação.

As atualizações deram maior poder de fiscalização ao síndico como demonstra o item 5.2.4 em que diz que “Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente suspensa e proibido o acesso de materiais e funcionários.”

Responsabilidade do Síndico

O síndico continua sendo responsável por cobrar a documentação necessária ao projeto e execução da reforma, encaminhar essa documentação ao profissional que fará a verificação de toda a documentação que foi entregue e fiscalizar após a aprovação do início da obra. A nova NBR16280 diz que o síndico DEVE contratar uma empresa ou profissional habilitado para auferir a documentação. Deve, também, fiscalizar a obra para que seja executado somente o que foi aprovado no plano de reforma e guardar os documentos após a conclusão.

Como fiscalizar?

O síndico deve exigir que a ART ou RRT seja detalhada, isso ajuda a identificar se existem alterações sendo feitas que não estavam previstas.

Caso o síndico identifique que estão sendo executadas mudanças não previstas, ele deve solicitar a paralisação da reforma para que sejam feitos os ajustes na documentação e uma nova análise para aprovar a obra.

Como parar uma obra irregular?

O síndico pode enviar uma notificação ao morador solicitando a paralisação da obra irregular, caso não seja possível fazer isso amigavelmente, é possível pedir o embargo da mesma pela prefeitura e ainda entrar com uma ação na justiça com pedido de paralisação da obra. Outra alternativa simples é não permitir que os materiais ou funcionários da unidade em reforma entrem no condomínio.

Quais tipos de alterações precisam de ART ou RRT?



Como implementar a NBR 16280 no Condomínio?

O primeiro passo, se o seu condomínio ainda não conhece a norma, é divulga-la a todos, envie um comunicado geral informando sobre as novas regras para reformas segundo a NBR 16280.

Veja abaixo um passo a passo de como deve ser o processo de uma reforma em um condomínio que não tem um sistema online de gestão e comunicação:

1 – Morador envia comunicado ao síndico sobre a intenção de executar uma reforma ou manutenção em sua unidade.

2 – Sindico avalia e solicita o plano de reforma e ART caso a obra envolva alteração estrutural ou intervenção com instrumentos de impacto, e demais documentos conforme a NBR 16280 determina.

3 – Morador entrega a documentação completa para analise por parte do síndico.

4 – Síndico deve contratar especialista ou empresa que faça a análise da documentação e aprovação ou não a obra emitindo um ART de Parecer Técnico. O valor cobrado pelo parecer é de responsabilidade do interessado na reforma, ou seja, o proprietário ou morador que solicitou a obra.

5 – Síndico envia carta ao condômino formalizando a aprovação ou reprovação da obra.

6 – Se a obra for aprovada o morador deve enviar ao síndico uma lista com os funcionários da obra autorizados a entrar no condomínio durante a execução da reforma.

7 – Síndico emite comunicado geral aos moradores das demais unidades informando sobre a obra que será realizada na determinada unidade.

8 – Síndico fiscaliza a execução da obra, ou delega a um especialista que o faça. Se identificar alterações que não estavam previstas, envia notificação de paralisação da obra ao condômino que deve voltar ao passo 3.

9 – Após o termino da reforma o condômino envia carta ao síndico formalizando o encerramento da obra e anexa a nova planta (caso tenha havido alteração) além dos demais documentos comprovando que a obra foi executada conforme o que foi aprovado previamente.

10 – Síndico junta e arquiva toda a documentação da obra.



*Mário Galvão
Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Além de Sócio-Diretor da PONSI, atua como Diretor Técnico da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã, e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF. Registro profissional CREA 18069/D-DF
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