ARTIGO: As vantagens de aderir aos meios alternativos para solução de conflitos em condomínios

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Aleandro Reis

Em uma sociedade acostumada ao litígio como a nossa, é comum buscar a tutela do Judiciário para resolver toda e qualquer controvérsia. Segundo os dados do Conselho Nacional de Justiça - CNJ, hoje no Brasil são mais de 100 milhões de processos em trâmite


Nossos tribunais estão sobrecarregados com processos e não estão conseguindo atender os anseios da sociedade, contribuindo para o aumento da sensação de injustiça. O saudoso jurista Rui Barbosa afirmou: “justiça tardia nada mais é do que injustiça institucionalizada”. 

Hoje existem várias formas rápidas que chamamos de MASC - Meios Alternativos de Solução de Conflitos, que ajudam as partes a chegarem numa solução de forma mais célere, simples, sigilosa e com a mesma segurança, aliviando esse sobrecarregado sistema judiciário.

Uma escolha bem assertiva é a procura pela Mediação, que consiste em um meio extrajudicial de resolução de controvérsias por meio de consenso entre as partes. Neste caso, um terceiro imparcial e que possui a confiança das partes é escolhido para facilitar a comunicação e a condução ao possível acordo, a esse terceiro dá-se o nome de mediador. Há de salientar que não lhe cabe decidir ou emitir opiniões próprias a respeito do conflito, seu múnus é criar um clima propício à negociação, identificar o real interesse das partes, ajudando-as a encontrar um entendimento na resolução das desavenças. Em 26 de junho de 2015, foi promulgada a Lei 13.140 que regula a Mediação em nosso país, dando mais segurança aos que escolhe essa via de solução de suas desavenças.

Outro meio bem interessante é a Conciliação, diferenciada da anterior pelo fato de que o conciliador pode sugerir uma solução, não podendo, no entanto, impor sua sugestão. Neste procedimento o terceiro imparcial pode intervir no mérito do problema e propor uma solução para o impasse.

Já na Arbitragem, também temos um terceiro ou terceiros – pode-se escolher mais de um árbitro jurídico, desde que seja em número ímpar - imparcial, porém suas decisões têm força de sentença judicial e nesta não cabe recurso, eis uma das grandes vantagens da arbitragem. É importante frisar que a escolha do procedimento arbitral afasta a Jurisdição Estatal como órgão pacificador.

Apesar de parecer estranho ao leitor, a opção de afastar Justiça é aceitável e assegurada pela Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996 (Lei de Arbitragem). Esta versa sobre os procedimentos a serem adotados em uma Arbitragem. Para escolher esse meio de solução de conflitos as partes precisam eleger o procedimento e os árbitros – que pode ser realizado por meio de um pacto contratual, se antes de o conflito ser instaurado, é chamado de Cláusula Compromissória; se após a instauração da lide, chama-se, Compromisso Arbitral.

A utilização desses meios pode tanto trazer vantagens ao condomínio quanto ao condômino, pois além de serem mais rápidos e eficazes do que a justiça estatal, o condômino não tem seu nome exposto publicamente, já que o procedimento e os resultados são de conhecimento restrito das partes, o que representa menos desgaste físico, psicológico e financeiro, tão comuns na esfera judicial. 

Esses meios podem ser largamente utilizados em questões condominiais, tais como: conflitos entre condôminos, criação de animais, infiltração entre os apartamentos, conflitos de garagens, barulho, inadimplência das taxas condominiais, uso de áreas comuns, desentendimento entre vizinhos, constituição de condomínio irregular, conflitos entre condomínio e incorporadora, dentre outros. 

Para utilizar esses meios, o primeiro passo é a eleição do procedimento e dos árbitros - que pode ser realizada por meio de um pacto contratual. A Cláusula compromissória deve prever que eventuais dúvidas e controvérsias decorrentes das relações condominiais, do cumprimento do estatuto condominial e da legislação específica deverão ser dirimidas pelo procedimento da Mediação, Conciliação e Arbitragem, elegendo uma Instituição de Arbitragem privada para a solução do conflito.

Diante do exposto, podemos depreender que o sistema judiciário vem buscando evoluir para uma justiça mais célere, objetivando a plena satisfação de justiça e democracia que a sociedade almeja, os meios alternativos de solução de conflitos são uma resposta satisfatória esses anseios. 

Portanto, cabe ao condomínio realizar as adaptações necessárias e caminhar nesta direção, ou seja, proporcionar aos seus habitantes um saneamento de relação interpessoal. Neste viés, os meios alternativos de solução de conflitos podem e devem ser aplicados nas relações entre condomínio e condôminos de maneira satisfatória e engrandecedora para todos. 


Aleandro Reis - Advogado e Árbitro Jurídico. Pós-graduando em Direito Imobiliário Aplicado. Pós-graduação em Direito Penal e Processual Penal. Graduado em Direito – IESB (2010). Empregado Público da Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal - CAESB. Sócio Fundador da Câmara de Conciliação, Mediação e Tribunal Arbitral do Distrito Federal - CCTM/DF. Membro da Comissão Especial de Mediação da OAB/DF - CEM. Mediador registrado no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores.
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