Quando surge para o condomínio o direito de cobrar cota condominial

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O direito de cobrar tais cotas se faz presente a partir da assembleia de instalação do condomínio, com a regular aprovação da previsão orçamentária, independentemente de não ter ocorrido à entrega das chaves para todos os adquirentes


Muitas dúvidas pairam acerca do pagamento da cota condominial pelo adquirente de imóvel em condomínio novo.

Porém, firmou-se entendimento que o adquirente de unidade autônoma de condomínio somente será responsabilizado pelo pagamento da cota condominial a partir do momento em que se imitir na posse do bem. O que anteceder a isto será responsabilidade do vendedor.

Assim, não basta que o comprador assine o termo de compra e venda, mister se faz que ele tenha relação jurídica com o imóvel.

Também não é necessário

que o compromisso assumido esteja registrado em cartório, basta que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.

Tal entendimento foi aplicado, por unanimidade, pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no recurso especial nº 1.297.239-RJ, cuja relatora, Ministra Nancy Andrighi firmou entendimento neste sentido.

“O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.”

No mesmo sentido a jurisprudência vem se posicionando.


O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo já se posicionou acerca desta questão.


“EMENTA: DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. Em se tratando de imóvel novo, é a incorporadora responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves para o adquirente. Sentença mantida. Recurso desprovido.” 




O Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem decidido no mesmo sentido.




“Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. (...) Os réus devem ressarcir à autora os valores por ela pagos a títulos de juros compensatórios e taxa condominial vencida até 10.05.2011, pois tais encargos incidiram antes da entrega das chaves do imóvel. (...).” (Apelação Cível nº 70053684072, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Des. Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 09/04/2013) (grifos nossos)




Ainda neste sentido o Tribunal de Justiça do Distrito Federal.




“CIVIL. PROCESSO CIVIL. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE CONDOMINIO ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGALIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RECURSO DESPROVIDO.” (Apelação Cível nº 20141210069340APC, Terceira Turma Cível, Relator: Des. GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA. Julgado em 07/10/2015)




O mesmo ocorre na doutrina.




De acordo com João Nascimento Franco, "desde o dia em que recebe a posse direta, o titular de uma unidade autônoma obriga-se pela respectiva cota nas despesas de administração e conservação do edifício". (Condomínio 5ª ed. rev. atual. e ampl. - Editora RT – 2005, pag. 288)




O ilustre professor Luiz Antonio Scavone Junior ensina que:




“A responsabilidade pelos pagamentos das despesas condominiais, inclusive dos acessórios, como são as multas aplicadas a unidade devedora, competem exclusivamente ao condômino. (...) salientando que condômino se trata do titular da unidade, ainda que tal qualidade decorra do compromisso de compra e venda ou cessão sem registro, desde que de fato seja, por qualquer forma, conhecido pelo condomínio.” (Direito Imobiliário Teoria e Prática, 7ª Edição, Editora Forense, 2.014, pag. 813)




Pois bem, já está firmado o entendimento, majoritário, sobre quando nasce o dever de pagar a cota condominial pelo adquirente do imóvel em condomínio, que, a nosso ver justíssimo, pois incabível o pagamento de condomínio para aquele que se quer pode adentrar ao imóvel.




Do Direito de Cobrar




No que tange ao nascimento do direito que o condomínio tem de cobrar do condômino o pagamento da cota condominial, seja ele quem for, desde que tenha relação jurídica material com o imóvel, como já visto, emerge da assembleia geral de instalação do condomínio, com a aprovação da previsão orçamentária.




Caio Mario da Silva Pereira assevera que:




“À Assembleia compete aprovar as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação, as de manutenção dos serviços e correlatas.” (Condomínios e Incorporações, 11ª ed. rev. atual. e ampli. segundo legislação vigente – Forense, 2014, pag. 150)




Assim, na assembleia geral de instalação do condomínio todos os adquirentes e o construtor-incorporador - para os imóveis ainda não vendidos - são convocados a participar deste ato formal, cuja finalidade principal será a eleição dos representantes do condomínio (síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal) e a aprovação da previsão orçamentária para o período de, até, 01 (um) ano.




Registra-se que a convocação para assembleia dar-se-á por meio de carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso com 08 (oito) dias diretos (artigo 49, §3º Lei 4.591/64).




Novamente nos socorremos das sábias lições do ilustre João Nascimento Franco.




“As cotas relativas às despesas normais são cobráveis depois de aprovado o orçamento respectivo pela Assembleia Geral Ordinária, nos termos do art. 1.350 do Código Civil.” (Obra supracitada, pag. 302)




Entretanto não é raro que a previsão orçamentária apresentada na assembleia geral de instalação, geralmente efetuada pelo construtor-incorporador ou pela administradora por ele indicada, seja reprovada.




Destarte, caberá ao síndico eleito na assembleia geral de instalação marcar oportuna e rápida assembleia geral para deliberação e aprovação de nova previsão orçamentária para o período de até 01 (um) ano, nos termos do artigo 1.350 do Código Civil.




Portanto o direito de cobrar tais cotas se faz presente a partir da assembleia de instalação do condomínio, com a regular aprovação da previsão orçamentária, independentemente de não ter ocorrido à entrega das chaves para todos os adquirentes.




Assim, desde que seja realizado pelo construtor-incorporador a assembleia de instalação do condomínio com a eleição dos representantes e a aprovação da previsão orçamentária não há óbice em iniciar a cobrança das cotas condominiais, mesmo com apenas uma unidade vendida.




Por óbvio que isto raramente ocorrerá, uma vez que todo o ônus do pagamento recairia sobre o construtor-incorporador e ele não poderia repassá-lo até que os adquirentes sejam imitidos na posse do imóvel, com a entrega das chaves.




Contudo, caso isto ocorra, nada obsta que os adquirentes regulares, oportunamente, modifiquem, por meio de assembleia geral devidamente constituída para este fim, a previsão orçamentária anteriormente aprovada pelo construtor-incorporador.







Do Dever de Pagar
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